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        投資融資
          軌道交通資源經營在投融資中的作用
          時間:2012-2-6 2:00:13 來源: 作者: 點擊率:4290

        一、軌道交通的建設與投融資

               2007年底,上海軌道交通運營線路已有8條,162座車站,運營里程達230公里,日均380萬人次,占公交客運量的26%左右,在建里程170公里以上;至2010年將建成運營線路11條,共280座車站,日均可承擔580萬人次的客運量,占公交客運量的35%左右,在建里程110公里以上;至2012年將擁有運營線路13條, 300座車站投入使用,形成運營總長度超過500公里的軌道交通基本網絡。屆時日均客流量超過800萬人次,占全市公交出行總量的43%。隨著軌道交通的快速發展,資金缺口問題日益嚴重,預計還需2000億以上的投資,巨大的資金需求須通過各種融資手段和企業不斷創造經濟效益來解決。

               軌道交通投融資存在投資主體和投資模式單一、融資模式單一、良性開發機制有待形成等問題。目前軌道交通投資還是以政府為出資為主,過于依賴銀行貸款,沒有拓寬資本市場進行市場化融資,軌道交通資源經營在彌補資金缺口的作用不明顯。

               二、軌道交通資源分析

               軌道交通資源是指在軌道交通建設和經營過程中逐步形成的與軌道交通緊密相連且由于軌道交通帶來價值增加的各種特定資源。是軌道交通投資的價值轉移和價值擴散,并在轉移和擴散過程中發生了價值增值,是投資乘數效應在軌道交通投資中的具體反映。軌道交通可分為有形資產和無形資產兩大類。有形資產主要分為物業資源、傳媒資源、通信資源和商業資源等四類。軌道交通資源除具有壟斷性、可反復利用、高度共享即邊際報酬不變等共同特點外,商業、廣告等各類資源又具有各自不同的特性。

               軌道交通建設引導城市人口流向,促進城市合理布局,軌道交通的開通運營能夠提升沿線物業、地產的商業價值,可以帶動其他行業,促進城市發展。軌道交通資源是其重要組成部分,具有社會服務功能、傳播媒介功能、區域發展功能和內部造血功能。發展資源開發業務,可以將軌道交通的外部效益內部化,彌補軌道交通本身經濟效益的不足和現金流缺口,為整個軌道交通系統提供源源不斷的支持,促進軌道交通良性發展.

               三、軌道交通資源開發經營模式

               1.建設、運營和資源開發一體化。

               商業資源開發前期規劃與建設項目前期規劃的同步實施,可以使車站的整體形象統一協調,也可減少車站建成后再進行商業開發導致的重復施工。在建設項目的前期規劃設計階段,應充分考慮高起點實施軌道交通資源綜合開發的需求,著力提高經營開發的整體能級,結合線路特點,提前規劃廣告、商業、通訊等經營性資源的開發方案,挖掘、整合經營資源,強化經營性開發項目的規劃落地,以提升軌道交通站點與線路的系統功能。通過軌道交通站點和線路周邊土地資源的聯動開發及規模化經營,最大限度地把軌道交通物業開發和品牌效能體現到軌道交通項目建設上。形成形式多樣、品牌特色的站點物業、商業、廣告、通訊等經營業態。建設、運營和資源開發一體化的模式,保證軌道交通關鍵價值鏈和衍生價值鏈的有效整合,應用不同的衍生資源開發保證衍生價值鏈的盈利,通過產業鏈上其他環節的盈利彌補交通運營帶來的虧損,從而實現了軌道交通產業鏈的效益提升。

               2.與市場接軌,探索多種經營模式。

               (1)明確物業開發定位,體現上下聯動的優勢。

               物業資源是指軌道交通沿線可供開發的土地、已建成物業的租賃商鋪、物業服務等。物業開發周期受軌道交通建設的影響很大,開發面積受車站建設規劃限制,一般要和軌道交通建設同步規劃實施。物業開發具有資金量大、周期長、收益高的特性。開發軌道交通上蓋物業,需對項目投資進行科學的可行性分析,使項目策劃定位與地塊屬性、產業、人口發展相契合。可將物業開發部門定位為城市運營商,通過采取國際合作、國內合作、自主開發等模式,既可吸取先進經驗,引進國際思路,取長補短,又可結合我國政策體制,充分利用外來資金實現物業開發的經營目標。如上海在建設軌道交通11號線時,嘉定區有9個地塊可以同時開發,申通地鐵集團公司與區政府協商取得50%股權,并與開發商聯合開發。五角場是上海將要建成的副中心,是多條交通走廊匯集的結合點。在建設軌道交通的同時,在地下建設了一條50米寬,500米長的地下商業街。地下商業街不僅使道路兩邊的商業能夠溝通,給市民的出行、購物、休閑提供了便捷,同時也給地鐵帶來了客流。在商業街設置各種室內綠化、小型廣場,并使建筑形態多樣化,擺脫了地下空間陰暗、潮濕的傳統印象,不僅給市民提供了便捷的交通方式,而且提供了一種新的生活形態。此種開發模式使得軌道交通客流得到保證,避免了郊區軌道交通線路運營初期客流不足的情況,充分挖掘地鐵物業巨大的商業價值。

               (2)整合廣告媒體,體現網絡化效益的提升。

               廣告資源主要指站點、站廳、車廂中的視頻、音頻、平面媒體等。壟斷而強大的軌道交通媒體平臺,優質的目標受眾,組成了軌道交通傳媒的核心優勢。廣告策劃要擴大網絡效益。優化整合廣告媒體資源,以網絡為載體開展價值評估,進行統籌經營開發,探索跨國合作的新模式,對廣告業務進行專業化、規模化和國際化運作,與國際接軌。同時按照“整合資源、聯網發展、打造品牌、展示形象”的發展基調,創新廣告媒體的展現形式,不斷挖掘新的經濟增長點。上海地鐵資產公司通過與國際知名廣告公司-法國JCD合作,成立申通德高公司,并授予15年地鐵廣告燈箱媒體經營權,上海地鐵的回報大大高于原來的與多家公司合作、單線經營的模式;通過與電視臺合作成立地鐵電視臺,主要經營地鐵視頻媒體,通過實況轉播和站臺、車廂節目的同步播放,實現從站臺-車廂-站臺的內容連續。龐大的網絡視頻資源,將給軌道交通帶來豐厚的收益,也為下一步上市進行資本運作奠定了基礎。

               (3)拓寬信息服務渠道,體現地下空間資源價值。

               信息資源是指軌道交通沿線可供出租或合作經營的通訊設備和設施。信息服務要拓寬渠道,充分利用地下空間的資源優勢,統一規劃和部署民用通信系統,研究和拓展適合軌道交通的增值服務內容,資源經營的主題由“代建代管”轉為“資源供應商”,收益定價由“定額管理費”提升為“資源價值”。不僅提升軌道交通的整體形象,并帶來客觀的社會效益和經濟效益。上海地鐵與中國移動、中國聯通等建立了戰略合作關系,在地下信息服務方面做起了自己的主人,隨之帶來的是收益的成倍增加。

               (4)提升地鐵商業品牌,體現連鎖化、網絡化特征。

               商業資源主要指軌道交通沿線站點、站廳、通道中可供開發、租賃的商鋪。憑借軌道交通網絡優勢,其商業地位和價值得到快速提高,與區域商業協調功能不斷顯現,對乘客的服務功能得到進一步強化,社會效益和經濟效益凸現。地鐵商貿要通過開發優質資源,提升網絡經營效益。從自主經營開發、合作經營開發向品牌經營開發轉變。形成“定位品牌化、業態現代化、經營連鎖化、招商整體化、管理網絡化”的地鐵商業經營服務理念。因地制宜,采取不同的開發定位,綜合考慮整體展現軌道交通網絡化經營管理的效能,采取合作經營、特許經營、產權經營等不同的經營模式,緊密結合社會商業形態發展趨勢并形成地鐵商業品牌,促進地鐵商業價值的大幅度提升。

               四、努力實現建設投融資與資源經營的良性循環

               1.深化體制改革,不斷創新投融資模式。

               在早期的軌道運營建設中,主要采取“市區兩級”共同投資模式,大致經歷了市政府利用外國政府和外匯貸款投資,市區兩級政府共同投資,市區兩級共同出資、吸收商業貸款進行投資三個階段。上海還積極研究創新銀企合作、銀銀聯手的投融資模式,組建網絡總銀團。這些都為軌道交通投融資做出了很好的嘗試。但從長遠來看,還需積極借鑒香港、新加坡和國外在軌道交通投融資模式上的經驗和做法,政府要制定相關的支持政策,鼓勵軌道交通引入競爭機制,進行市場化運作,不斷吸引社會投資者。探索資本運作戰略構想,將“銀行融資”逐步轉向“股權融資”模式。

               2.創新經營理念,保持資源經營的可持續發展。首先樹立客流是第一資源的思想,追求“以人為本”的服務理念和“發展客源”的經營理念,保證客流效益和資源開發效益的不斷擴大。二是要提高資本運作的能力,注重從資源資產化經營向資源、資產資本化運作的轉變,逐步完善與網絡發展相適應的資源開發和資產運作經營模式,實現“資源-資產-資本”轉變的目標。三是要探索不斷拓展市場化的新思路,謀求新的發展空間,強化軌道交通網絡化資產經營方式,有力地推動資產經營的發展與壯大。四是注重經濟增長的內在價值和品質,加強內部管理,增強人才儲備,提高競爭力,進而從資源優勢型向經營能力優勢型轉變。

               3.完善機制,提高資源經營收益對軌道交通投融資的貢獻率。

               一是政府的支持。應給予軌道交通企業更多的沿線物業開發權,使其能夠緊緊依靠軌道交通發展商業地產,并使其物業不斷增值。同時如消防、規劃、城管及工商等政府管理部門應根據軌道交通的特殊性,針對性地制定法規和實施細則,解決商業開發實施過程中的瓶頸;二是科學的規劃。在車站規劃設計階段應將資源經營的諸多要素一并考慮設計,避免重復施工,重復投入而造成的浪費;三是完善的機制。充分認識資源經營在解決軌道交通資金缺口問題上的重要性,進一步完善建設、運營和資源開發三個部分的協調機制,明確責權,為資源經營創造更大的效益提供保障。

               [結語]軌道交通建設需要大量資金投入,在我國目前融資模式單一,市場化融資體制尚未完善的情況下,資源經營收益的不斷增加,無疑是對軌道交通建設資金缺口的有益補充。

               軌道交通的盈利可在政府、企業的共同努力下實現。政府應該考慮到軌道交通項目的準經營性和巨大的外部性,借鑒國外先進的做法扶植軌道交通企業,爭取多元化投資手段,吸納社會資金,獲取社會資源,強占社會市場份額,發展軌道交通關聯產業,豐富和壯大軌道交通的經濟成分。企業應該更好地將資源開發整合到整個企業管理中,圍繞科學發展觀,堅持以人為本的原則,用全新的經營理念,不斷挖掘資源、整合資源、創新資源。結合軌道交通的網絡化發展,創新盈利模式,提高經濟效益,實現軌道交通建設投資與資源經營的良性發展。

        來源:湖南社會學網

         

         

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